Lidé stále častěji využívají technologie. Ty šetří čas, peníze, životní prostředí, snižují další nepřímé náklady a přináší zjednodušení. Je naprosto logické, že technologie začínají ovlivňovat i oblast uzavírání smluv.

Digitalizace

Významným krokem k digitalizaci je přijetí nařízení evropského parlamentu a rady (EU) č. 910/2014, které je známé jako eIDAS. Toto nařízení je účinné od 1. 7. 2016 ve všech členských státech. Nařízení má za cíl zjednodušit a zrychlit digitalizaci v rámci EU. A také sjednotit pravidla pro uznávání elektronické identifikace. Primárně jde o to, aby bylo možné ověřit identitu podepisující osoby. A to i na dálku.

Uzavírání smluv na dálku

Stále častěji setkáváme s tím, že lidé uzavírají smlouvu způsoby, kdy se při tom osobně nepotkají. Tomuto způsobu se říká distanční způsob. V legislativě (například občanský zákoník) a právních textech se častěji setkáte s tím, že hovoří o smlouvách uzavíraných distančním způsobem. Je dobré si uvědomit, že každý podepisující je při podpisu na jiném místě. A velmi často smlouvu uzavírají v rozdílném čase. Na distanční způsob uzavření smlouvy se proto musíme dívat ze dvou úhlů: a) zvládli jsme uzavření smlouvy provést správně po technické stránce , b) neporušili jsme uzavřením smlouvy nějaké zákony. Ve světě, kdy se vše odehrává rychle a bez nutnosti osobního setkání je to výhoda. Ve světě, kdy se osobní setkání stává rizikem, je to nutnost.

Můžeme uzavírat smlouvy na dálku?

Občanský zákoník se věnuje v paragrafech 1820 – 1851 smlouvám, které podnikatel a spotřebitel uzavírají distančním způsobem. Skutečně tedy mohou realitní zprostředkovatelé uzavírat smlouvy distančním způsobem. Musíme však před uzavřením smlouvy splnit tyto základní podmínky:

• Spotřebitel musí znát totožnost podnikatele (kdo za něj jedná; kdo bude smlouvu uzavírat; kdo za závazky ze smlouvy ručí)
• Musí být jednoznačný rozsah a hlavní znaky poskytované služby (co přesně realitní zprostředkovatel pro spotřebitele zajistí; co zaplatí; co již hradí spotřebitel sám)
• Podnikatel musí sdělit cenu služby. Pokud ji není možné přesně vyčíslit (např. protože je určena v % z dosažené kupní ceny), tak přesný způsob výpočtu konečné výše, a to včetně všech daní a poplatků (pokud je tedy provize 4 % + DPH, musí zprostředkovatel uvést 4,84 %. Mějme na paměti, že spotřebitel nemusí znát výši DPH. A v případě nejasného výkladu se užije ten výklad, který je pro spotřebitele příznivější. Zároveň dle ustanovení § 1821 NOZ není spotřebitel povinen tyto poplatky a daně hradit, pokud o nich nebyl prokazatelně informován).
• Musí být nezpochybnitelný způsob platby a okamžik vzniku nároku na odměnu
• Spotřebitel musí znát náklady, které budou s distančním uzavřením smlouvy spojené (poštovné, poplatky za přístup do aplikace, sms, apod.)
• Spotřebitel musí dostat srozumitelné informace o tom, jakým způsobem může od smlouvy odstoupit, včetně formuláře pro odstoupení se všemi povinnými náležitostmi.

Odstoupení od smlouvy

Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy, kterou uzavřel mimo prostory podnikatele obvyklé k podnikání nebo distančním způsobem. U smlouvy uzavřené distančním způsobem není pochyb, že spotřebitel ji neuzavřel v prostorách podnikatele. Spotřebitel může od takové smlouvy odstoupit. Bez udání důvodu. Odstoupením je zde bráno, nikoliv doručení podnikateli, ale již samotné odeslání spotřebitelem. Ve lhůtě do 14 dní od uzavření smlouvy. Lhůta 14 dní však platí pouze pokud podnikatel spotřebitele jednoznačně poučil o jeho právu na odstoupení od smlouvy a předal mu vzorový formulář pro odstoupení. Pokud to podnikatel neudělal, pak se lhůta prodlužuje o 1 rok. Je tedy zásadní řádně informovat spotřebitele o jeho právech. Předat mu vzorový formulář pro odstoupení od smlouvy. Doporučuji tento formulář mít jako přílohu, která je nedílnou součástí smlouvy. Na příloze se podepíše spotřebitel. Pak je zřejmé a nezpochybnitelné, že se spotřebitel s obsahem formuláře seznámil.

Jak se počítá 14 dní u smluv uzavřených distančním způsobem

Smlouva je uzavřena až v okamžiku, kdy ji podepsali všechny smluvní strany a takto podepsaná smlouva byla stranám doručena. Je tedy velmi důležité, v jakém pořadí smlouvu uzavíráte. Pokud zvolíte variantu, kdy nejprve uzavíráte smlouvy vy a tu následně zasíláte k podpisu klientovi, nemáte fakticky nic ze lhůt pod kontrolou. Doporučuji volit postup obrácený. Nejprve podpis klienta. Na závěr podpis realitního zprostředkovatele a odeslání klientovi. Existují aplikace, které je možné využívat k uzavírání smluv. Kvalitní aplikaci poznáte třeba i podle toho, zda vám umožní nastavit pořadí podepisujících.

Formulář jsem zapomněl. Co teď?

Pokud jste klientovi nepředali vzorový formulář pro odstoupení před uzavřením smlouvy, existuje ještě šance, jak zkrátit lhůtu pro možné odstoupení spotřebitele od smlouvy. Předejte mu formulář. Seznamte spotřebitele s obsahem. Nechejte si na jedno vyhotovení formuláře potvrdit, že jste formulář předali. Pokud máte v pořádku ostatní náležitosti smlouvy a předali jste před uzavřením smlouvy v předstihu všechny ostatní náležitosti srozumitelně, tak je lhůta pro odstoupení pouze 14 dní.

Započít poskytovat službu a platba

Správně má podnikatel začít s plněním služby až po uplynutí lhůty pro odstoupení. Může začít dříve, pokud s tím spotřebitel souhlasí. Pokud následně spotřebitel odstoupí, má realitní zprostředkovatel nárok na úhradu prokazatelně vynaložených nákladů.

Riziko u způsobu distančního uzavírání smluv

Riziko není jen v postupu samotném. Velké riziko je v oblasti povinností vyplývajících ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (AML zákon). Ten ukládá realitním zprostředkovatelům povinnosti identifikace a kontroly u zprostředkovatelských a rezervačních smluv. Tu provádí právě realitní zprostředkovatel. Osobně. Před uzavřením smlouvy.

Přestože zákon umožňuje využít institut tzv. zprostředkované identifikace, není jisté, jak úspěšní budou realitní zprostředkovatelé při získávání těchto identifikací od klientů. Za každé z výše uvedených provinění může být udělena sankce až do výše 1.000.000,- Kč. Nemluvě o přesahu do roviny trestně právní roviny. Konkrétně § 217 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. Možná trestní odpovědnost právnické osoby je zde samozřejmě také.

Závěrem bych rád doplnil, že každý pokrok je nezbytný. Uzavírání smluv na dálku je správným směrem. Jen je třeba zvážit další aspekty těchto postupů a novinek. Především u zprostředkovatelských a rezervačních smluv si můžeme vytvořit podklady o tom, jak jsme při uzavírání smlouvy postupovali a co jsme zapomněli řešit.

Článek vyšel v rámci Realitního magazínu Asociace realitních kanceláří na listopad 2020.