Jedním z hlavních problémů při stanovování cen je, že většina realitních makléřů vychází z nabídkových cen, které jsou ale často vyšší než konečné prodejní ceny. Proto se začaly používat aplikace a cenové mapy, které se zaměřují na ceny dosažené. Právě tyto údaje eviduje katastrální úřad, ale není snadné je správně interpretovat. Cenový údaj v katastru totiž může obsahovat zkreslení, například když je součástí transakce více nemovitostí či předmětů. Ceny v katastru proto odrážejí spíše souhrnné částky za celé transakce než jednotlivé nemovitosti, což může mít značný vliv na přesnost odhadů.

Pro tvorbu cenových map je proto důležité vyčistit a analyzovat data, a tím eliminovat tzv. odlehlé případy. Jde například o extrémně nízké ceny, které nereflektují skutečnou tržní hodnotu, nebo ceny ovlivněné specifickými podmínkami transakce, jako je převod mezi příbuznými. Moderní cenové mapy na základě těchto očištěných dat vypočítají průměrné ceny pro určité typy nemovitostí v konkrétních lokalitách.

Realitní kanceláře by si měly dát pozor, odkud data o cenách získávají. Katastrální úřad prodává cenové údaje s omezením dalšího šíření, což znamená, že pokud kancelář získá data z katastru, nesmí je dále prodávat bez patřičného povolení. Bez přímého přístupu k datům z katastru jsou pro realitní kanceláře k dispozici cenové mapy od poskytovatelů, kteří data legálně získávají a dále je zpracovávají.

Odkaz na podcastPetr Kokeš – Cenové mapyV tomto rozhovoru s Petrem Kokešem z katastrálního úřadu se otevřelo téma cenových údajů a jejich použití pro realitní trh. Kokeš vysvětlil, že katastr cenové údaje eviduje, ale že je potřeba je interpretovat opatrně a v širších souvislostech. Ceny v katastru totiž často zahrnují komplexní prodeje, které mohou obsahovat další prvky, jako jsou pozemky či vybavení nemovitosti. Pro kvalitní cenové mapy je tedy nezbytné údaje čistit a vyloučit neobvyklé výkyvy, které neodráží skutečnou hodnotu. Pro realitní kanceláře pan Kokeš doporučil využít existující cenové mapy, které aplikují spolehlivé výpočtové modely, aby se realitní makléři vyhnuli zpracování nepřesných cenových údajů.

Cenové mapy mají rovněž výhody při přístupu k detailům transakcí, které jsou důležité pro přesnost odhadů. Například nově katastr od ledna 2024 může evidovat výměru bytových jednotek, což přináší podrobnější informace o cenách za metr čtvereční. Cenové mapy, které pracují s detailními daty o dispozici, lokalitě a výměře nemovitosti, umožňují makléřům přinést svým klientům přesnější ocenění.

Cenové mapy jsou nezbytným nástrojem pro každého profesionálního realitního makléře. Pomáhají nejen zpřesnit nabídkové ceny, ale také přinášejí větší transparentnost na realitní trh.